¿Qué es la cláusula de compensación por riesgo de tipo de interés?

Cuando decidimos comprar nuestra vivienda e inevitablemente en la mayoría de los casos acudir a la formalización de una hipoteca como método de financiamiento y pago de la misma, son múltiples los  factores que debemos tener en cuenta. En muchos casos, la condición de consumidor nos impide tener un conocimiento experto sobre el contenido de estas escrituras de préstamo que firmamos con los bancos.

Además, las hipotecas constituyen en la mayoría de los casos contratos tipo y preredactados por los bancos. Esta falta de transparencia e información entendible y clara para los consumidores nos ha llevado a firmar contratos con preceptos abusivos como las conocidas cláusulas suelo, a incurrir en el pago íntegro de los gastos de formalización de la hipoteca, hipotecas multidivisa, etc.

Por tanto, son muchos los aspectos que hay que tener presente a la hora de elegir un préstamo hipotecario. En concreto el tipo de interés al que está sujeto el préstamo: fijo, mixto o variable. Este aspecto es esencial porque del mismo depende la existencia de una cláusula poco conocida, pero de vital importancia para casos de cancelación anticipada del préstamo: la cláusula de compensación de tipo de interés, que constituye una cláusula típica de los préstamos hipotecarios con tipo de interés fijo.

¿Qué requisitos deben cumplirse para que se aplique esta cláusula?

La Ley 41/2007, de 7 de diciembre, de Regulación del Mercado Hipotecario regula el cobro de una compensación por tipo de interés favorable a la entidad bancaria siempre que se cumplan los siguientes requisitos:

• La hipoteca debe estar constituida sobre una vivienda.
• El prestatario debe ser persona física o empresa de reducida dimensión.
• Debe ser un préstamo hipotecario formalizado a partir del 9 de diciembre de 2007.
• Cuando se produce una cancelación subrogatoria o no subrogatoria, total o parcial del préstamo hipotecario dentro de un periodo de revisión del tipo de interés cuya duración pactada sea superior a 12 meses.
• Que la cancelación del préstamo de manera anticipada ocasione una pérdida de capital para la entidad bancaria.
• Debe venir determinada en una cláusula del contrato de préstamo hipotecario.

¿Cuál es el objeto de esta cláusula?

Según determina la normativa, la finalidad de esta cláusula es resarcir a la entidad bancaria cuando se produce la cancelación anticipada del préstamo hipotecario y ello provoca una pérdida de capital para la entidad.

¿Qué podemos hacer como consumidores?

Ante la incertidumbre provocada por las continuas fluctuaciones de los tipos de interés variable, como el Euribor, y en aras de obtener una mayor seguridad, muchos consumidores han optado últimamente por préstamos hipotecarios a tipo de interés fijo. Sin embargo, eso supone el riesgo de que este tipo de cláusulas de compensación sean aplicables en tu hipoteca. Desde Legaline te recomendamos lo siguiente consejos:

• Tu banco tiene la obligación de informarte de manera clara y entendible de que esa cláusula será aplicable en caso de cancelación anticipada del préstamo.
• Constituye un porcentaje fijo, por tanto, si bien no puedes evitar que esa cláusula se aplique en tu préstamo a tipo de interés fijo, ya que la ley lo ampara, sí puedes negociar con el banco el porcentaje de esa cláusula. Además, aunque el tipo aplicable suele ser entre el 2 y 3% hay que tener en cuenta que la normativa no determina un tipo de interés máximo. De ahí la importancia de negociar con el banco el porcentaje aplicable en esta cláusula.
• El banco es quien tiene la obligación de acreditar que ha sufrido una pérdida de capital por esa cancelación del préstamo. Para saber si hay una pérdida, la Ley de Regulación del Mercado Hipotecario determina que tiene lugar cuando se produce una diferencia negativa entre el capital que está pendiente cuando se produce la cancelación y el valor de mercado del préstamo.

Ante la duda de si realmente existe una pérdida o no, puedes contactar a nuestro equipo de expertos, quienes a través de una asesoría personalizada estudiarán si dicha cancelación produjo efectivamente una pérdida para la entidad bancaria. Si tienes alguna otra duda adicional o necesitas asesoramiento no dudes en ponerte en contacto con nosotros.