¿Has pensado alguna vez si tienes cláusula de gastos en tu hipoteca? ¿O cuánto pagaste de más cuando la firmaste? Los gastos hipotecarios han sido una cuestión controvertida y que ha dado muchos quebraderos de cabeza a los bancos y, sobre todo, beneficios al consumidor al verse reconocidos sus derechos. En enero de 2019 el Tribunal Supremo zanjó la controversia sobre los gastos hipotecarios y dejó claro el reparto entre banco y consumidor.
¿Qué es la cláusula de gastos de hipoteca?
La cláusula de gastos de la hipoteca, que generalmente es la cláusula quinta, es una cláusula que indica cómo se reparten los gastos asociados a la petición de un préstamo hipotecario. Estos gastos, que veremos a continuación, deberían ser repartidos entre el banco y el consumidor, pero no siempre se ha hecho así.
La cláusula de gastos de la hipoteca es una de las tantas cláusulas que han sido declaradas abusivas por los tribunales, tanto españoles como europeos. No obstante, no todos los gastos son abusivos y no todo reparto de gastos puede ser considerado nulo por el juez. Para tener claro si tu hipoteca tiene o no dichas cláusulas, y si puedes reclamar tu dinero, debes contar siempre con expertos que te asesoren y te expliquen a cada paso qué puedes reclamar y cómo está el estado de tu reclamación. En Legaline somos expertos en reclamaciones de consumo y podemos ayudarte a recuperar este dinero, siempre con total transparencia y comodidad.
¿Cuáles son los gastos hipotecarios y cómo se reparten?
Una hipoteca conlleva muchos gastos, pero no todos los gastos son los gastos que supone una hipoteca se recogen en esta cláusula. Los gastos normalmente recogidos en la cláusula quinta son los siguientes: notaría, registro, gestoría, tasación e Impuesto de Actos Jurídicos Documentados. No todos los gastos son imputables al consumidor, y el banco debe de pagar su parte. No obstante, tampoco el banco debe acarrear todos los gastos de la hipoteca, puesto que muchos de los negocios jurídicos que se crean benefician también al consumidor. Así pues, ¿cuáles son los gastos y cómo se reparten?
1. Notaría:
Los gastos de notaría son necesarios porque elevar un préstamo a escritura pública es necesario para inscribirla más tarde en el registro de la propiedad correspondiente. El Tribunal Supremo ha determinado que este gasto debe ser pagado al 50% entre consumidor y banco, debido a que el consumidor aprovecha la escritura para adquirir el préstamo y el banco la aprovecha para obtener una garantía, la vivienda gravada con hipoteca.
Así pues, si en su día abonaste, por ejemplo, seiscientos euros de notaría, el banco debería haber sufragado la mitad de dicho importe.
2. Registro de la Propiedad:
Las hipotecas deben inscribirse en el registro de la propiedad. Una vez que tenemos nuestra hipoteca elevada a escritura pública, el notario enviará al registro de la propiedad dicho documento y el registrador procederá a inscribirlo. Por dicha operación, el registrador de la propiedad cobrará un arancel. Con la cláusula quinta que hemos mencionado antes, dicho gasto lo abonaba totalmente el consumidor. En su sentencia de enero de 2019, el Tribunal Supremo ha sentenciado que los gastos de registro también deben abonarse totalmente por el banco, debido a que este es el principal interesado de la inscripción de la hipoteca en el registro de la propiedad. Si ya has cancelado tu hipoteca, no obstante, dado que eres el principal beneficiario, el consumidor debe cargar con los gastos de cancelación.
3. Gestoría:
Los gastos de gestoría también se repartirán a partes iguales según el Tribunal Supremo. El motivo es que tanto el prestamista, esto es, el banco, como el prestatario, el cliente, deben ponerse de acuerdo en el nombramiento de un gestor que se dedique a enviar los documentos al notario y al registrador y a la liquidación de los impuestos.
4. Tasación:
Dice la jurisprudencia que los gastos de tasación deben de repartirse a medias; se entiende, pues que los beneficios de la tasación del inmueble corresponde a ambas partes.
5. Impuesto de Actos Jurídicos Documentados:
El Impuesto de Actos Jurídicos documentados es un impuesto que grava los documentos notariales, mercantiles y administrativos. La ley del impuesto dice que el sujeto pasivo del impuesto, o sea quien lo paga, será quien adquieriese los bienes, cualesquiera que sean las estipulaciones establecidas por las partes en contrario.
¿Cómo saber si tengo cláusula de gastos?
No todas las cláusulas de reparto de gastos tienen que ser necesariamente abusivas. Hay que tener en cuenta que el Tribunal Supremo considera abusivas aquellas cláusulas de gastos que impongan al consumidor todos los gastos de la hipoteca sin negociación previa. Así pues, si en tu hipoteca se dice específicamente que ha habido un reparto de gastos con tu banco, como decir que se abonarán por la mitad, o que habéis pactado los gastos antes de firmar la hipoteca, la misma podría no ser considerada abusiva por los tribunales. Lee la cláusula quinta de tu hipoteca y comprueba que no haya reparto de gastos. Nosotros podemos comprobarla por ti, de forma totalmente gratuita, o revisar si la cláusula se ajusta a lo exigido por los tribunales para declararla abusiva.
¿Cómo reclamo la cláusula de gastos?
Lo primero que debemos de hacer es reclamarle la cláusula de gastos al servicio de atención al cliente de tu banco. Dicha reclamación debe ir dirigida con tus datos al órgano correcto dentro del banco y solicitar la devolución, de forma detallada, aquellos gastos que el banco te hizo pagar de más en su día. Debes, además, dejar constancia del envío de la reclamación y esperar la respuesta del servicio de atención al cliente. Es muy importante que dejes bien claro qué solicitas y cuánto solicitas. Para ello, deberías confiar en expertos como Legaline, puesto que estudiaremos y enviaremos dicha reclamación de forma correcta a tu banco.
Si tu banco rechaza las peticiones es entonces es cuando debemos plantearnos interponer una demanda contra tu banco. Nadie puede garantizarte un resultado positivo, pero si es cierto que desde hace años los tribunales españoles y europeos vienen dando la razón a los consumidores en materia de cláusulas abusivas, siendo tajantes en la protección del ciudadano que contrata productos bancarios.
Interponer una demanda supone una serie de gastos, tales como abogado, procurador, poderes notariales y depósitos. Además, ciertos profesionales exigen una provisión de fondos a su cliente antes de interponer la demanda. En Legaline podemos acompañarte en este camino, y solamente pagarás cuando hayas recuperado el dinero de tu banco.
¿Qué otros gastos puede tener tu hipoteca?
En este artículo hemos analizado la cláusula quinta de tu hipoteca, que es la que contiene los gastos que el banco impone (o reparte) con el cliente del banco. No obstante, debes tener en cuenta que hay otro tipo de cláusulas que también suponen pagar de más al consumidor como: la cláusula suelo, la cláusula de vencimiento anticipado, la cláusula de intereses de demora o la comisión de apertura. En Legaline ya hemos tratado estas cláusulas. Todas ellas, salvo la comisión de apertura, han sido declaradas nulas por los tribunales españoles y puedes solicitar a tu banco que te devuelva el dinero que has pagado de más.
Si todavía tienes alguna duda sobre si revisar si la cláusula se ajusta a lo exigido por los tribunales para declararla abusiva o deseas realizar la reclamación de tus gastos, puedes contactar a nuestro equipo de expertos, quienes a través de una asesoría personalizada estudiarán si dichas cláusulas son susceptibles de reclamación y llevarán a cabo las acciones necesarias para que puedas recuperar tu dinero.
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