Desde hace años, los bancos han estado incluyendo cláusulas abusivas en los contratos de préstamo hipotecario que firman con sus clientes. Durante la crisis, los diversos fallos de los tribunales han ido dando la razón al consumidor y defendiendo sus derechos.
Generalmente, los bancos juegan con ser grandes empresas que pueden imponer sus condiciones, habitualmente abusivas, de cara al consumidor. Para esto, el Derecho, tanto español como comunitario, tiene herramientas que protegen a los ciudadanos de dichos abusos. Los diversos tribunales, incluyendo el Tribunal de Justicia de la Unión Europea, han reconocido estos derechos a los consumidores y han reducido los abusos por parte de los bancos.
¿Qué es una cláusula abusiva?
Una cláusula abusiva es sencillamente una cláusula del contrato que no ha sido negociada individualmente para ser incluida en el préstamo hipotecario. Además, dicha cláusula causa un perjuicio al consumidor.
Asimismo, para poder considerar una cláusula abusiva, una de las partes que firma el préstamo hipotecario debe de ser un consumidor, entendiendo como tal, aquél que solicita un préstamo hipotecario para financiar un bien que no es propio o es ajeno de una actividad profesional. Generalmente se trata de aquella persona que solicita un préstamo hipotecario para adquirir su primera o segunda hipoteca.
Tipos de cláusulas abusivas en una hipoteca:
Actualmente existen una serie de cláusulas en hipotecas que pueden ser potencialmente abusivas y, por tanto, ser susceptibles de ser declaradas nulas por los tribunales y lograr recuperar tu dinero. Los principales tipos de cláusula abusivas son los siguientes:
1. Cláusula suelo
La cláusula suelo viene incluida en muchos contratos hipotecarios, y establece un techo y un suelo a la hora de pagar los intereses de la hipoteca. Esta cláusula hará que pagues más por los intereses de tu préstamo hipotecario independientemente del comportamiento del mercado. Esta cláusula, que no negociaste con el banco, fue declarada nula por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea en el año 2016.
Una buena forma de saber si tienes este tipo de cláusula es comprobar si la cuota mensual de tu hipoteca ha bajado o se ha mantenido estable desde el año 2012. Si tienes dudas o necesitas ayuda para realizar la consulta, puedes solicitar a Legaline el estudio de tu escritura de préstamo.
2. Cláusula de gastos
Cuando suscribiste tu hipoteca, tu banco incluyó que todos los gastos de notario, registrador de la propiedad o impuesto de transmisiones patrimoniales serían sufragados por el consumidor. Esta cláusula ha sido considerada nula por los tribunales españoles y actualmente es posible recuperar tu dinero si esta cláusula fue incluida en tu préstamo hipotecario.
La mejor forma de comprobar que tienes cláusula de gastos, es buscando la cláusula quinta en tu contrato de hipoteca y comprobando que no ha habido reparto de los mismos. Nosotros estudiamos gratuitamente tu caso y te indicamos cuánto dinero puedes recuperar, pudiendo tramitar la devolución de tus gastos inmediatamente.
3. IRPH
El IRPH, o Índice de Referencia de Préstamos Hipotecarios, es un índice como el Euribor, que como tantas cláusulas en los contratos hipotecarios, no se pacta y su complejidad escapa al conocimiento del consumidor medio. Hay tres tipos de IRPH:
- IRPH de Cajas, ya anulado.
- IRPH de Bancos, también anulado
- IRPH de Entidades, todavía vigente.
¿Cómo se calcula el IRPH?
El IRPH se calculaba cuando los bancos enviaban los datos de la firma de hipotecas al Banco de España. Cuantas más hipotecas, mayor era el índice, y por tanto, más pagaba en consumidor con este índice. En muchos contratos de hipotecas, además, no se hacía referencia a cómo se calculaba el índice, quedando el consumidor desamparado.
El Tribunal Supremo dio la espalda a los consumidores en el año 2017, considerando que el IRPH simplemente hacía remisión a una disposición legal. No obstante, hubo dos votos particulares en contra de no calificar la cláusula de IRPH como cláusula abusiva, dejando claras las discrepancias en el Tribunal Supremo.
La cuestión aún no se ha cerrado pues hay un recurso en el Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Dicho recurso tiene visos de prosperar pues la Comisión Europea, en su informe prejudicial, considera que la cláusula de IRPH debe someterse al control de transparencia, no dando la razón al Tribunal Supremo.
4. Seguro obligatorio
Es muy probable que para firmar tu hipoteca tu banco te haya obligado a suscribir un seguro de vida u otro tipo para garantizarse el pago de las cuotas del crédito hipotecario. En dicha práctica, normalmente se suscribe la póliza de seguro con una aseguradora del mismo grupo empresarial que el banco, siendo la prima del seguro más alta que de lo que se podría obtener en el mercado, no permitiendo al consumidor elegir libremente una póliza de seguro que pueda resultarle más barata o con mayores coberturas.
Dicha práctica es contraria al derecho de la Unión Europea al no permitir al hipotecado escoger otro seguro diferente al propuesto por el banco. Además, normalmente dicha cláusula viene predispuesta, a veces incluso en la oferta vinculante, no cumpliendo los controles de transparencia obligatorios por los bancos. Diversas audiencias provinciales han ido fallando a favor del consumidor ante esta práctica abusiva, dando la razón al consumidor y obligando a devolver el capital de la prima con intereses a los ciudadanos.
5. Vencimiento anticipado.
El vencimiento anticipado es una cláusula que permite al banco obligarte a abonar la totalidad del capital total de tu préstamo hipotecario en caso de que dejes de pagar una o más cuotas de tu hipoteca. Dicha cláusula causa un gran perjuicio al consumidor debido a que, si no es capaz de abonar el pago de una cuota de su hipoteca, difícilmente va a poder pagar todo el capital que le debe al banco.
Dicha cláusula solamente supone una garantía para el banco y también ha sido declarada nula por el Tribunal de Justicia de la Unión Europea. Actualmente, las cláusulas que prevean un vencimiento anticipado por un período inferior a tres meses son susceptibles de ser declaradas nulas.
6. Intereses de demora
Los intereses de demora son aquellos que surgen del retraso del pago en una o varias cuotas de tu préstamo hipotecario. También pueden llamarse intereses moratorios.
En el año 2018 el Tribunal Supremo comenzó a aplicar la jurisprudencia europea en materia de préstamos hipotecarios, declarando abusivo cualquier interés de demora que se situase en dos puntos por encima del interés remuneratorio. Si tienes alguna cuota impagada y tu banco te ha hecho pagar un interés remuneratorio, podemos ayudarte a recuperar tu dinero.
Además, podemos encontrar algunas más, como la cláusula de compensación por riesgo de tipo de interés entre otras.
Ante la duda de si realmente tu hipoteca cuenta con cláusulas abusivas, puedes contactar a nuestro equipo de expertos, quienes a través de una asesoría personalizada estudiarán si dichas cláusulas son susceptibles de reclamación para que puedas recuperar tu dinero.
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